喧囂的樓市中，房地產(chǎn)公司的聲音被忽略了。

一波一波的樓市調(diào)控之下，房企首當(dāng)其沖。商住限售、新房限價(jià)、個(gè)貸收緊，直接影響的是開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流。檢驗(yàn)房企們生存和運(yùn)營(yíng)能力的時(shí)候到了。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)查和采訪顯示，進(jìn)入二季度房企普遍面臨較大的銷(xiāo)售壓力，不少開(kāi)發(fā)商此前規(guī)劃的商住項(xiàng)目，受到新政沖擊而無(wú)法銷(xiāo)售;在一二線城市，新房普遍限價(jià)，很多項(xiàng)目拿不到預(yù)售證陷入僵持。5月份，大部分房企的銷(xiāo)售環(huán)比下降。

為了應(yīng)對(duì)調(diào)控，大型開(kāi)發(fā)商普遍開(kāi)始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域布局和入市策略，他們對(duì)后市還是謹(jǐn)慎樂(lè)觀，但一些重點(diǎn)布局一二線尤其是重倉(cāng)一線城市的房企就不那么好過(guò)了。

目前，大型房企對(duì)于此輪調(diào)控的判斷是中長(zhǎng)期的，抑制資產(chǎn)泡沫的舉措疊加金融去杠桿的政策，短期內(nèi)不會(huì)取消。他們都在做長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。

被新政限制的開(kāi)發(fā)商

剛剛過(guò)去的5月份，樓市調(diào)控的威力已經(jīng)顯現(xiàn)。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年5月，大部分房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)環(huán)比下降。如雅居樂(lè)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)下降幅度在50%以上，萬(wàn)科、保利、首開(kāi)、碧桂園等下降幅度也在10%以上，龍湖和中海外下滑8%以上。

基于對(duì)市場(chǎng)政策趨緊的預(yù)期，2017年上半年房企加緊推貨，一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比增幅較大。但與此同時(shí)，各熱點(diǎn)城市限購(gòu)、限售政策進(jìn)一步收緊，南京、開(kāi)封出臺(tái)新政，河北承德、唐山、張家口等環(huán)北京、環(huán)雄安地區(qū)限購(gòu)升級(jí)。進(jìn)入4、5月份，房企銷(xiāo)售便開(kāi)始下滑。

“太難了，壓力非常大。”廣州一家主要布局一二線的中小型開(kāi)發(fā)商人士透露，近期公司在各大城市的項(xiàng)目銷(xiāo)售受到了很大影響。

上述人士稱(chēng)，調(diào)控對(duì)房企的影響已經(jīng)不僅停留在限購(gòu)、限價(jià)層面。熱點(diǎn)城市預(yù)售證獲取受限、一二線城市加強(qiáng)商改住“類(lèi)住宅”整治。商業(yè)銀行個(gè)貸收緊，都讓開(kāi)發(fā)商之前的銷(xiāo)售遇到障礙。

保利和碧桂園內(nèi)部人士告訴記者，項(xiàng)目定價(jià)、預(yù)售證發(fā)放的限制，對(duì)房企在熱點(diǎn)城市的銷(xiāo)售去化產(chǎn)生了較大影響。保利和碧桂園在佛山共同開(kāi)發(fā)的數(shù)個(gè)項(xiàng)目，因拿不到預(yù)售證而無(wú)法開(kāi)盤(pán)。此外，之前銷(xiāo)售的部分項(xiàng)目也因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高而不能網(wǎng)簽。

而目前一線城市普遍實(shí)施的商住限售對(duì)開(kāi)發(fā)商影響更大。如北京商住新政出臺(tái)后，成交下滑90%，價(jià)格大跌。一些房企如泰禾、龍湖等的商住產(chǎn)品銷(xiāo)售幾近停滯。

一線市場(chǎng)遇冷，二線城市市場(chǎng)則表現(xiàn)出一定的分化。南京、南昌等二線城市在調(diào)控政策影響下成交量環(huán)比降幅較大，而如西安等原先的二線非熱點(diǎn)城市市場(chǎng)則維持了較熱的狀態(tài)。

但即使在較熱的市場(chǎng)，政策監(jiān)管也在不斷趨嚴(yán)。4月，西安萬(wàn)科城市之光、萬(wàn)科東方傳奇項(xiàng)目因在未取得預(yù)售證的情況下對(duì)外銷(xiāo)售，被西安房管局查處。西安萬(wàn)科12個(gè)項(xiàng)目均被暫停網(wǎng)簽。

雖然此后西安房管局解除了萬(wàn)科其他未違規(guī)項(xiàng)目的網(wǎng)簽和預(yù)售許可限制，但這體現(xiàn)了地方監(jiān)管堅(jiān)決查處房企違規(guī)銷(xiāo)售的決心。從各大房企反饋的情況來(lái)看，房企現(xiàn)在二線城市獲取預(yù)售證也更加困難。

商辦方面，5月，綠地集團(tuán)北京京緯置業(yè)位于密云區(qū)的綠地朗山產(chǎn)業(yè)園商業(yè)辦公項(xiàng)目存在無(wú)證售房行為，并涉嫌違規(guī)宣傳商辦新政，被北京住建委處以173萬(wàn)元罰款，施以降級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、暫停網(wǎng)簽、暫停拿地資格以及暫停銀行授信的重罰。

嚴(yán)厲的政策和監(jiān)管之下，房企5月銷(xiāo)售普遍下滑，這一趨勢(shì)或還將延續(xù)。

因此房企的區(qū)域布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)顯得非常重要。得益于三四線城市的火熱，碧桂園1-5月銷(xiāo)售金額增速高達(dá)164%，但5月單月銷(xiāo)售也出現(xiàn)了下滑。融創(chuàng)5月銷(xiāo)售額逆勢(shì)環(huán)比上升，得益于此前已獲得預(yù)售證的豪宅的銷(xiāo)售。正榮1-5月銷(xiāo)售金額302.7億元，同比增長(zhǎng)113%，這與其產(chǎn)品力和區(qū)域市場(chǎng)有關(guān)，5月首次推出的武漢正榮府和加推的天津正榮府貢獻(xiàn)了不少業(yè)績(jī)。

龍湖地產(chǎn)廣州公司總經(jīng)理毛文斌表示，現(xiàn)階段來(lái)看，廣州龍湖受影響并不大，主要是產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)造成的。龍湖目前在售和已取得、未開(kāi)發(fā)地塊均為住宅地塊，在售的順德春江名城有社區(qū)商業(yè)，也已經(jīng)基本售罄。

他指出，今后調(diào)控成為新常態(tài)，房企應(yīng)順應(yīng)這種變化，不斷提升自身的運(yùn)營(yíng)能力和整體競(jìng)爭(zhēng)力。從另一個(gè)角度來(lái)看，調(diào)整反而是一個(gè)機(jī)會(huì)，幫助開(kāi)發(fā)商規(guī)范市場(chǎng)。

長(zhǎng)效機(jī)制在于調(diào)節(jié)供需

在采訪中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，此輪調(diào)控是有必要的，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了兩年多的上漲后，2016年10月開(kāi)始對(duì)部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策，讓過(guò)熱的市場(chǎng)適度降溫，對(duì)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、有志于長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)利好。

但是對(duì)于限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售這些偏行政化的手段，一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為是不夠的。“這種抑制措施只是暫時(shí)冰凍了樓市成交，并沒(méi)有從根本上改變供求關(guān)系，若取消房?jī)r(jià)還將上漲。”這是目前開(kāi)發(fā)商的主流心態(tài)。

在萬(wàn)科總裁郁亮看來(lái)，增加熱點(diǎn)城市的供應(yīng)、租售并舉，調(diào)節(jié)供需關(guān)系，是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的長(zhǎng)效機(jī)制之一。

萬(wàn)科認(rèn)為，按照中性預(yù)測(cè)，以在城市實(shí)現(xiàn)定居的實(shí)際城鎮(zhèn)化率衡量，我國(guó)還有超過(guò)二十個(gè)百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化空間，未來(lái)的新市民絕大部分將集中在就業(yè)機(jī)會(huì)較多的發(fā)達(dá)城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內(nèi)并不會(huì)消失，住宅開(kāi)發(fā)依然有著廣闊的市場(chǎng)空間。

但問(wèn)題在于，面對(duì)日益高企的地價(jià)，如何向市場(chǎng)提供新市民支付得起的住房?

萬(wàn)科提出了“軌道+物業(yè)”開(kāi)發(fā)模式，東京、香港等人口稠密大都市的發(fā)展過(guò)程表明，以城市軌道交通為骨干的公共交通優(yōu)先模式(TOD)能夠高效銜接周邊城鎮(zhèn)、周邊城市群，能增加核心都市圈住房有效供應(yīng)、降低其居住成本。

其次，積極參與房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，也可為新市民提供更多可承受的住房。租賃是國(guó)際大都市新市民解決居住問(wèn)題的主要方式。如紐約、東京、倫敦都市圈，租房居住的占比分別為56%、54%和50%。

萬(wàn)科、龍湖、招商蛇口、深圳控股等開(kāi)發(fā)商正在積極布局租賃市場(chǎng)，切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。這方面，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰認(rèn)為，政府的土地、稅收等政策應(yīng)該給予支持。

開(kāi)發(fā)商們普遍認(rèn)為，一個(gè)房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于住房真正回歸居住目的，也有利于行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

除了住房本身，大量新出現(xiàn)的城市配套需求尚待得到滿(mǎn)足，而房企也要尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。目前開(kāi)發(fā)商們普遍布局養(yǎng)老、物流、教育、度假、創(chuàng)業(yè)等新興不動(dòng)產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域，進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型。

萬(wàn)科指出，這些新興業(yè)態(tài)合計(jì)，相當(dāng)于新打造一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

5月26日，雅居樂(lè)集團(tuán)主席陳卓林正式披露了公司的多元化計(jì)劃，“雅居樂(lè)不僅要做地產(chǎn)的制造商，更努力發(fā)展為以地產(chǎn)為核心、貫通全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)供應(yīng)商和運(yùn)營(yíng)者”。

據(jù)其介紹，雅樂(lè)居已實(shí)現(xiàn)“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的運(yùn)營(yíng)模式，業(yè)務(wù)已覆蓋地產(chǎn)、雅生活、建設(shè)、環(huán)保和教育五大業(yè)務(wù)板塊。

無(wú)論是萬(wàn)科提出的城市配套服務(wù)商，招商蛇口的城市運(yùn)營(yíng)商，還是保利地產(chǎn)的全生命周期產(chǎn)品，雅居樂(lè)的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商，本質(zhì)上都指向了同一個(gè)方向：住宅開(kāi)發(fā)商+物業(yè)運(yùn)營(yíng)+配套服務(wù)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)查顯示，目前開(kāi)發(fā)商普遍進(jìn)入的多元化領(lǐng)域包括物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、租賃公寓、聯(lián)合辦公、中小學(xué)教育、社區(qū)醫(yī)院等，在這些領(lǐng)域，萬(wàn)科、碧桂園、恒大、龍湖等大型開(kāi)發(fā)商依然走在了前面。