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就算我們學的東西再多,對于我們未知的領域,我們還是很迷茫的。如果我們想好好了解自己未知領域的知識,可以通過一些分析報告來知道這些情況。接下來,小編就為大家介紹一篇最新萬科財務報表分析報告,大家要是有興趣的話,不防看一下,相信對大家會有所幫助的!

萬科無疑是房地產行業的領跑者。王石帶領一群善于思考的頭腦人物,規范化,專業化和透明化的管理模式,以“尊重人”為核心的企業文化,產業化標準化的產品戰略更使萬科的產品具有成本優勢,這都是萬科領跑的能量來源。資金是房地產企業的關鍵,強大的融資能力和融資創新能力有效的支撐了萬科不斷發展壯大過程中的財務需求。但隨著萬科規模的不斷擴大,過高的資產負債率讓萬科在業務開拓可能會出現難以掌控的問題。且面對其他競爭對手的高速擴張,萬科將面臨新一輪的挑戰。 

1987年香港鴻基地產以定向協議出讓方式取得中國第一塊土地使用權時,這就標志著中國長期封閉的房地產市場。改革開放以來,隨著社會主義市場經濟的發展,20多年過去了,我國的地產行業或者建筑業占GDP比重已將超過了百分之五,實實在在的成為了國民經濟的支柱產業,我們也逐漸肯定房地產行業的成績。但在房地產行業的快速發展中也出現了行業投資過大、房價上漲過快等問題,為此國家自03年開始開對房地產行業進行宏觀調控,陸續出臺一系列的政策和措施,以實現市場的穩定繁榮發展。 

本文通過三條特色財務主線對萬科地產進行淺析,其主旨在于理清萬科現存的財務,并通過找出問題,提出相關建議。三條主線分別為:一、萬科在財務上的成功之道;二、萬科將迎來的財務問題;三、萬科當前的融資環境。 

一、萬科在財務上的成功之道  

萬科以其極高的存貨周轉率在短短的幾年內迅速占領市場,發展壯大,其規模已成為當今中國最大的房地產企業。在房地產行業中,存貨的比重必然占總資產的大部分,萬科地產也不例外,通過研究近5年的財務數據發現,存貨在流動資產和總資產的的占有率均高于60%,但如此高的存貨占有比率,萬科是如何在行業中保持較高的存貨周轉率的呢?以下選擇了同行業中不同目標完成度的代表性企業與萬科進行比較,首先從存貨周轉率上進行比較分析。

根據最新行業財務指標數據顯示,房地產行業的存貨周轉率有以下幾個分界值:0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分別對應較差值、較低值、平均值、良好值、優秀值,從圖表上可以得出,萬科在同行業中基本上高于平均值的50%,并且歷年在龍頭競爭對手中也保持著數一數二的地位,依據存貨周轉率(次數)=銷貨成本÷平均存貨余額的公式,結合萬科近五年的財務報表發現,萬科的平均存貨余額明顯低于同行業80%以上企業。 

萬科的存貨量由2007年的664億增加到2011年的2083億,增幅達3倍之多,同時,全部上市的房地產企業的2011年存貨總量高達2.47萬億,以此相對應的是,存貨周轉率的下降,從圖1來看,五個企業的存貨周轉率都程下降的趨勢,對應存貨消化能力的下降,房地產企業面臨的財務風險增大。萬科在今年制定“多賣房,少拿地,現金為王”的銷售策略來進一步加速存貨的消化能力,對此,我們通過存貨銷售期來看萬科對存貨的控制。 

五個企業的存貨銷售期都有增加的趨勢,但萬科相對于其他四個企業來說,銷售期較短,比較穩定。從萬科的管理來看,主要有兩個方面的過人之處。一、萬科產品標準化的產品戰略緊密相連,行業內著名的“大量拿地,快速開工,以標準化、規模化取勝”,讓造房子想造汽車那樣,從生產到銷售,讓產品迅速占領市場。索尼,惠普等這些都成為了萬科的學習對象,對于這種跨行業的學習,使萬科在房地產行業中保持自己的特色。

萬科在客戶關系管理上注重加強物業管理能力,在住房中配套高質量的物業管理,產品的設計能超越客戶的期望。把客戶的滿意度來改進企業的服務戰略,是大多數房產的宗旨,但萬科能在客戶的期望上進一步的超越,對于這種企業帶給客戶的期望,讓客戶成為了萬科銷售的王牌。 

二、萬科將迎來的財務問題  

(一)萬科不斷上升的資產負債率。 

當前,我國房地產企業的資產負債率大幅上升,幾乎國內一線地產商都有極高的資產負債率。事實上,房地產行業正面臨資金鏈收緊的問題,很多房企都選擇降價促銷。顯然,萬科的高速擴張也為其帶來極高的負債率。財務報表顯示,萬科2011年的2962億資產規模中,就有2284億來自負債。 

五個企業的資產負債率基本呈逐年上升的趨勢,根據相關數據顯示,2011年136家房地產開發企業平均資產負債率為62.57%。萬科2011年的資產負債率達78%,屬于中等偏高水平。 “萬科堅持資產負債不超過60%”這是在幾年前萬科的負債情況,但從數據看來,不但萬科且同屬一流企業的負債也出現了上升的趨勢。 
我們通過風險和機遇來分析萬科的高負債率。從風險來看,潘石屹曾經說過“高負債對房地產企業來說非常可怕,這會讓企業面臨政策風險和市場風險時容易遭遇危機。現金流太少也會令企業在投資機會出現時,無力出手。”  過高的資產負債率意味著企業債務負擔嚴重,財務壓力和財務風險的增大。讓企業在應付債務的同時缺乏足夠的資金去擴展其他業務。 

從機遇來看,有經濟學家說過,只有把資產在泡沫中快速放大。房地產是一個選擇,雖然風險很大。但這不失為一個能讓企業成為變異基因的“巨人”的機會。高負債在某種程度就像人超越了自身條件的限制,超限運行,長時間的情況下必將出現異常后果。然而房地產是一個選擇,雖然風險很大。但這不失為一個能讓企業成為變異基因的“巨人”的機會。 

萬科在前幾年都通過迅速的兼并來擴大規模,2005年至今,萬科收購的企業達上百家。在高負債下,萬科與同行業同樣面臨新的機遇和風險,這也許是房地產行業新的冬眠期的資金儲蓄期。 

(二)從負債中的預收賬款看高負債率 

從負債結構分析萬科的負債時,發現負債中預收賬款占負債的比重大約有50%。在企業償還負債中,預收賬款大部分都是預收了客戶預付的購房款,到房子建成后,房產企業只需要把房子交給客戶,而并不需要用真金白銀去還債。而且,很大程度上,企業的預收賬款在未來的期間都可以確定為營業收入。預收賬款越多,說明公司越能力越大,2007年到2011年不斷上升的高額的預收賬款,也說明了萬科對于購房者的資金占用能力較高。  

三、萬科當前的融資環境  

(一)融資環境及結構 

據中國上市企業上百強發布報告,2011年,中國房地產行業經歷史上最嚴厲的調控,我國房地產市場進入深度調整期,市場不確定性因素增強,伴隨著行業競爭程度的上升、融資渠道的從緊、庫存壓力的增加,來自不同層面的風險正考驗著上市房地產企業的生存發展能力。房地產里的大企業相對容易獲取銀行的青睞,但是很多企業如萬科等都一直在擴展融資渠道,如利用信托的融資方式。資金無疑是房地產企業開拓市場的一個重要的要素,巨額的融資也是房地產行業突出的特點。 

2012年5月11日在萬科召開的股東大會上,萬科具有強大的融資能力和融資創新能力,采取對融資適度從緊的穩健的財務政策。且融資多元化,與實力較強的投資公司合作,這不但令萬科的綜合實力增強,而且提高了萬科抗風險的能力。另外,萬科的融資規模不斷的擴大有賴于其自身的優勢條件:對股東利益的創造和保護,融資運作中對于股份制和公眾公司的深刻理解和具體契合,不斷提升適應于增長的組織能力。在具有強大的融資能力下,如何有效的運用資金,讓其創造更多的利潤,這有三方面的因素:有效的治理結構,有效投資并保持穩健,以透明化運作強化資本。 

(二)從每股收益看萬科的回報率 

我們利用每股收益的杜邦分析來看萬科在有效利用融資資金的優勢。與其他四個企業相比較(圖5),萬科的每股收益呈逐年上升的趨勢,2011年相比2008年增幅達50%。根據每股收益=每股凈資產*凈資產收益率。通過圖6,可以看到2008年的每股凈資產與凈資產收益率有所下跌,這也導致了每股收益在2008年下跌的原因,隨著金融環境的好轉,每股凈資產與凈資產收益率逐年上升,盈利能力不斷上升,投資者得到回報,這與萬科融資戰略密不可分。 

四、小結  

萬科較高的存貨周轉率使得其銷售期較短,比其他企業更具競爭了,但是隨著規模的不斷擴大,負債和高存貨量在一定程度上成為企業發展的負擔,加之萬科在通過并購擴張模式中,導致企業枝葉過多。近期,社會上關于萬科房產質量的問題也比較多,加之高管人員的流失,王石說,萬科會為了質量淪為老二,這句話一定程度上是反映萬科追求高質量的外在體現,另一方面,難道不是也反映萬科在高速發展中遇到問題,需要進一步解決嗎? 

破山中賊容易,破心中賊難,企業要取得巨大的成就,必須不斷的超越自我,突破現在的界限。滄海橫流,方顯英雄本色。越是經濟寒冬,領跑者越需要沉著應對,備足糧草和棉衣,團結更多的盟友.等待新的市場機會。

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